Perjanjian Kawin sebagai Alas Hak Balik Nama Tanah dan Rumah Susun di Indonesia
Dr. KRA. MJ. Widijatmoko SH SpN
Dosen Fakultas Hukum & Sekolah Pasca Sarjana Universitas Djuanda Bogor
Notaris & PPAT Jakarta Timur
SINARMERDEKA.CO – Perjanjian kawin, atau yang lebih dikenal sebagai perjanjian pranikah atau pascanikah, memiliki peran krusial dalam mengatur harta kekayaan pasangan suami istri, termasuk kepemilikan tanah dan rumah susun.
Di Indonesia, perjanjian ini dapat menjadi alas hak yang kuat untuk melakukan balik nama aset-aset tersebut, baik saat perkawinan dilangsungkan maupun setelahnya.
Apa Itu Perjanjian Kawin?
Perjanjian kawin adalah suatu perjanjian yang dibuat antara calon suami dan istri, atau suami dan istri, untuk mengatur harta kekayaan mereka selama perkawinan. Perjanjian ini dapat dibuat sebelum perkawinan dilangsungkan (perjanjian pranikah) atau selama perkawinan berlangsung (perjanjian pascanikah).
Dasar Hukum:
1. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan (UU Perkawinan), sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 16 Tahun 2019. Pasal 29 UU Perkawinan secara eksplisit mengatur tentang perjanjian perkawinan.
2. Putusan Mahkamah Konstitusi Nomor 69/PUU-XIII/2015 yang memperluas makna perjanjian perkawinan, memungkinkan pembuatannya tidak hanya sebelum perkawinan tetapi juga selama perkawinan.
Pentingnya Perjanjian Kawin dalam Konteks Harta
Secara default, berdasarkan UU Perkawinan, harta yang diperoleh selama perkawinan adalah harta bersama. Namun, dengan adanya perjanjian kawin, pasangan dapat menyimpangi ketentuan ini dan menentukan sendiri status kepemilikan harta mereka, misalnya dengan memisahkan harta secara mutlak (pisah harta).
Perjanjian Kawin sebagai Alas Hak Balik Nama Tanah dan Rumah Susun
Dalam konteks balik nama hak atas tanah dan/atau rumah susun, perjanjian kawin dapat berfungsi sebagai alas hak yang sah.
Ini berarti perjanjian tersebut menjadi dasar hukum bagi Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk melakukan perubahan nama pemilik dalam sertifikat tanah atau satuan rumah susun.
Bagaimana Perjanjian Kawin Menjadi Alas Hak ?
1. Pengaturan Kepemilikan Harta.
Jika dalam perjanjian kawin diatur bahwa tanah atau rumah susun tertentu merupakan harta bawaan masing-masing pihak atau menjadi milik salah satu pihak secara eksklusif (misalnya, karena hasil warisan atau hibah yang tidak ingin dicampur dengan harta bersama), maka perjanjian ini menjadi dasar untuk mengakui kepemilikan individu tersebut.
2. Pemisahan Harta.
Apabila perjanjian kawin menetapkan sistem pisah harta, di mana tidak ada harta bersama, maka setiap harta yang diperoleh oleh suami atau istri akan menjadi milik pribadi masing-masing. Dalam kasus ini, sertifikat atas nama salah satu pihak tidak perlu lagi dicantumkan nama pasangan, atau jika sebelumnya atas nama berdua dapat dibalik nama menjadi atas nama satu pihak berdasarkan ketentuan pisah harta dalam perjanjian kawin.
3. Pembagian Harta.
Jika perjanjian kawin mengatur pembagian harta tertentu pada saat tertentu (misalnya, setelah masa perkawinan berakhir atau pada kondisi tertentu), maka perjanjian tersebut dapat menjadi dasar untuk melakukan balik nama sesuai dengan pembagian yang disepakati.
Proses Balik Nama dengan Alas Hak Perjanjian Kawin
Proses balik nama tanah atau rumah susun dengan alas hak perjanjian kawin umumnya melibatkan langkah-langkah berikut :
1. Pembuatan Akta Perjanjian Kawin: Perjanjian kawin dapat dibuat dalam bentuk akta notaris. Akta notaris ini adalah dokumen resmi yang memiliki kekuatan hukum yang kuat dan diakui oleh negara. Bahkan berdasarkan putusan Mahkamah Konstitusi 69/2015, perjanjian kawin itu juga dapat dibuat dengan akta dibawahtangan. Akan tetapi agar perjanjian kawin tersebut mengikat pihak ketiga harus disahkan oleh pegawai pencatat perkawinan atau oleh Notaris.
2. Pengesahan Perjanjian Kawin: Untuk dapat dipergunakan sebagai alas hak, akta perjanjian kawin tersebut harus disahkan terlebih dahulu oleh kantor catatan sipil (untuk perkawinan sipil), atau kantor urusan agama (untuk perkawinan Islam), atau Notaris sesuai dengan ketentuan yang berlaku, khususnya pasca putusan Mahkamah Konstitusi 69/2015. Pengesahan perjanjian kawin ini memastikan perjanjian tersebut sah secara administratif dan secara hukum telah berlaku dan mengikat pihak ketiga.
3. Permohonan Balik Nama ke BPN: Pemilik hak atau kuasanya mengajukan permohonan balik nama ke Kantor Pertanahan setempat.
Dokumen yang diperlukan antara lain:
1. Sertifikat Hak Atas Tanah atau Sertifikat Satuan Rumah Susun asli.
2. Fotokopi KTP dan Kartu Keluarga pemilik hak.
3. Akta Perjanjian Kawin (akta notaris) yang telah disahkan oleh Kantor Catatan Sipil atau Kantor Urusan Agama atau Notaris.
4. Dokumen pendukung lainnya (misalnya, akta jual beli jika perolehan sebelumnya melalui jual beli).
5. Surat permohonan balik nama.
6. Bukti pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dan Pajak Penghasilan (PPh) jika ada kewajiban pajak yang timbul dari perubahan kepemilikan ini.
7. Verifikasi dan Penerbitan Sertifikat Baru: BPN akan melakukan verifikasi dokumen dan memproses permohonan balik nama. Jika semua persyaratan terpenuhi, BPN akan menerbitkan sertifikat baru atas nama pemilik yang sesuai dengan ketentuan dalam perjanjian kawin.
Hal-hal Penting yang Perlu Diperhatikan:
1. Pendaftaran Perjanjian Kawin: Perjanjian kawin harus didaftarkan agar memiliki kekuatan hukum terhadap pihak ketiga dan dapat menjadi alas hak untuk balik nama.
2. Kesesuaian dengan Hukum Agraria: Perjanjian kawin harus tetap tunduk pada ketentuan hukum agraria yang berlaku di Indonesia. Misalnya, hak milik hanya bisa dimiliki oleh Warga Negara Indonesia.
3. Implikasi Pajak: Perubahan kepemilikan yang diakibatkan oleh perjanjian kawin mungkin memiliki implikasi pajak (BPHTB dan PPh). Konsultasikan dengan notaris atau konsultan pajak untuk memahami kewajiban pajak yang mungkin timbul.
4. Peran Notaris/PPAT: Dalam proses pembuatan perjanjian kawin dan pengurusan balik nama, peran Notaris (untuk perjanjian kawin) dan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) untuk proses balik nama sangat penting. Mereka akan memastikan seluruh proses sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku.
5. Pencatatan dalam Sertifikat: Meskipun perjanjian kawin mengatur kepemilikan individu, seringkali dalam praktik BPN akan tetap mencantumkan status perkawinan dalam sertifikat (misalnya, “Sujoko, menikah dengan Siti”). Namun, alas hak kepemilikannya tetap merujuk pada perjanjian kawin yang memisahkan harta.
Dengan memahami peran perjanjian kawin sebagai alas hak balik nama tanah dan rumah susun, pasangan dapat memiliki kepastian hukum atas kepemilikan aset mereka dan menghindari potensi sengketa di kemudian hari.
Penting untuk selalu berkonsultasi dengan profesional hukum untuk menyusun perjanjian kawin yang komprehensif dan sesuai dengan kebutuhan serta ketentuan hukum yang berlaku.
Sekalipun demikian, tetap timbul pertanyaan : apakah para pejabat dan pegawi di BPN/Kantor Pertanahan telah mengetahui bahwa dengan putusan Mahkamah Konstitusi 69/2015 tersebut, maka seharusnya akta perjanjian kawin yang telah disahkan oleh pegawai pencatat perkawinan atau disahkan oleh Notaris dapat menjadi alas hak untuk memohon pencatatan peralihan (balik nama) hak ata tanah atau hak milik atas satuan rumah susun.
Demikian pula apakah untuk menjadikan perjanjian kawin sebagai alas hak percatatan peralihan hak (balik nama) tersebut sudah diatur secara detail dalam peraturan perundang-undangan di bidang pertanahan dan pendaftaran tanah.
Tentu nya untuk menjawab hal tersebut dibutuhkan pengetahuan hukum dan kemampuan pejabat dan pegawai BPN/Kantor Pertanahan yang bisa mengerti dan mendalami akibat hukum dari putusan Mahkamah Konstitusi 69/2015 agar tidak mempersulit & merugikan kepentingan masyarakat pemohon pada proses balik nama di BPN/Kantor Pertanahan.
